随着国内经济的稳步复苏、市场信心的逐渐修复、政策配套的日臻完善，REITs产品的长期配置价值依旧获得了市场机构的广泛认可。

　　新华财经上海11月1日电（记者 杨溢仁）2023年三季度，公募REITs业绩整体呈现出改善的态势，尽管板块间的修复节奏仍受到经济周期等因素影响而延续分化，但随着底层资产的持续扩容和配套规则的日臻完善，大部分业内人士对REITs市场的后续发展给予了乐观预期。

　　公募REITs三季报全部披露完毕，除了刚刚上市的第29只公募REITs——中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金（简称：中金山东高速REIT)外，在其余的28只公募REITs中，有27只实现单季度盈利，半岛电子业绩全面回暖。

　　举例来看，高速公路REITs获益于暑期出行旺季到来，带动车流量和通行费收入双双回升，提振了底层资产的经营业绩。

　　“三季度涵盖暑期，居民出行意愿较为强烈，同时也是天数最多的一季，因此各项目的通行费收入环比、同比均实现提升符合市场预期。”一位机构交易员向记者表示。

　　生态环保REITs方面，虽然暴雨天气对底层资产日常经营造成了短暂影响，但中航首钢绿能REIT三季度仍旧实现了营收增长，体现出较强韧性。与此同时，夏季进水量的季节性增长带动污水处理量持续提升，支撑富国首创水务REIT业绩表现向好。

　　再就保障房REITs而言，资产的强抗周期性特征支撑板块业绩表现稳定。根据券商统计，截至2023年三季度末，红土创新深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、华夏基金华润有巢REIT的整体出租率分别为 99.22%、99.55%、97.00%、92.88%，出租率波动较小，板块整体运营稳健。

　　综合来看，特许经营权类公募REITs的派息比率明显高于产权类公募 REITs。

　　再就公告分红情况而言，截至2023 年10月31日，已有18只REITs公告分红2023 年收益，其中17只2023年的分红比率（2023年已公告分红金额／2023年累计可供分配金额）超50%，收益分配稳步推进。

　　尽管受基本面不及预期、机构行为趋同、市场流动性不足等因素的影响，今年以来REITs二级市场经历了一波深幅调整，但随着国内经济的稳步复苏、市场信心的逐渐修复、政策配套的日臻完善，REITs产品的长期配置价值依旧获得了市场机构的广泛认可。

　　值得一提的是，近期首批4单消费基础设施REITs项目获得证监会和交易所同时受理。4单项目分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT，资产类型包括购物中心、社区商业等，原始权益人包括华润、金茂、印力、物美，均为我国头部消费基础设施领域的参与者。

　　在大部分业内人士看来，首批消费基础设施REITs项目的推出，有望助力扩消费、稳增长，将进一步丰富REITs底层资产类型，为消费基础设施领域企业构建“投融建管退”良性循环、促进提质增效，为基础设施REITs市场的长期健康发展注入源源不断的动力。

　　“需指出，当前REITs市场的扩容增类步伐正在不断加速。”中信证券首席经济学家明明指出，“除了消费基础设施REITs，另有多个项目也进入了交易所审批阶段，新类型资产上市或渐行渐近。”明明乐观地表示，“虽然2023年三季报显示，各类资产的修复节奏存在差异，可修复趋势较为明确。我们认为，经历了前期的持续回调，多数REITs产品的性价比已有所凸显，建议投资者积极关注底层资产经营稳健的标的，同时兼顾一级市场的布局机会。”

　　记者也注意到，2023年下半年以来，交易所挂网REITs数量明显增加，目前交易所挂网待审项目合计约11单，底层资产涉及高速公路、产业园、能源、消费基础设施。

　　来自华泰证券的研究观点认为，REITs市场的不断上新与持续扩容有助于丰富投资人选择标的，也将推动市场重回理性。

　　公开数据显示，截至10月26日，目前上市的REITs共有29只，合计发行规模954.52亿元，如果加上扩募规模，REITs募资已经超过千亿元。

　　回到REITs市场的投资布局层面，眼下“经历了二级市场的大幅回调，REITs 作为长期资产的配置价值初步显现”成为了市场共识。

　　“展望后续，个人建议关注部分‘前期大跌+业绩修复带来分派率明显提高’的产品。”一位券商交易员在接受记者采访时表示，“至于板块方面，根据三季报的业绩表现，现阶段保租房、仓储物流及工业厂房项目的出租率变动不大，整体经营较为稳定，可持续关注；产业园项目的续租情况并未获得明显改善，部分项目招租、续租压力较大，业绩基本面的修复情况仍应是未来观察的重点，建议保持审慎；高速公路板块今年伴随着经济基本面的筑底回升，出行需求陆续释放，客车流量增长潜力较大，业绩基本面修复较快，未来需重点跟踪车流恢复及客货占比情况；能源类、环保类项目易受季节性影响，部分项目三季度处于旺季，业绩表现较好，亦可适度参与。”

　　明明亦判断，REITs板块间的修复节奏仍将受到经济周期等因素影响而延续分化格局。“各机构在保持乐观态度的同时，还需警惕以下风险的出现。例如，REITs底层资产所在行业出现超预期政策——包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。”

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